Zakup nieruchomości z zajęciem komorniczym – jak się przed tym uchronić?

Zakup mieszkania wiąże się z dużymi emocjami. W końcu jest to jedna z najważniejszych decyzji, której skutki będzie się odczuwać przez wiele lat. Stres towarzyszący zakupowi nieruchomości wynika nie tylko z tego, czy rzeczywiście nowe mieszkanie lub dom jest najlepszym możliwym wyborem, ale jest również związany z ewentualnymi problemami prawnymi, które mogą wyniknąć z zakupu. Czasami bowiem może trafić się, że kupimy mieszkanie z nie do końca jasnym statusem prawnym lub mieszkanie zadłużone, wobec którego w momencie zakupu już toczyło się postępowanie egzekucyjne, a nawet zaplanowana została licytacja. Czy komornik w taki przypadku ma prawo nieruchomość spieniężyć?

Zajęcie komornicze a sprzedaż mieszkania

Zgodnie z polskim prawem zajęcie komornicze i dokonany w hipotece wpis nie stanowi przeszkody formalnej, by mieszkanie zostało sprzedane. Problemem będzie jedynie to, że raczej nikt nie zdecyduje się na kupno. Z tego powodu właściciele takich nieruchomości próbują zataić informacje o zajęciu i liczyć na to, że roztargnieni kupujący nie sprawdzą dokładnie statusu prawnego kupowanego mieszkania.
Jeśli jednak kupiło się nieruchomość z zajęciem komorniczym, nie należy oczekiwać od komornika, że w takim przypadku odstąpi od egzekucji. W świetle przepisów komornik może bowiem przeprowadzać egzekucję, nawet jeżeli w jej trakcie nieruchomość zmieniła właściciela. Nie ma też znaczenia to, że kupujący nie jest dłużnikiem – komornik będzie się kierował przede wszystkim tym, by jak najszybciej zaspokoić roszczenia wierzyciela. W ten sposób może dojść do sytuacji, w której nowy nabywca straci dom lub mieszkanie, jeśli dojdzie do licytacji i ktoś inny kupi lokal.

Zakup mieszkania z zajęciem komorniczym może się opłacać

Dla dużej części dłużników bardzo korzystne będzie sprzedanie mieszkania jeszcze zanim dojdzie do licytacji, ale przy jednoczesnym poinformowaniu o tym fakcie potencjalnego kupca. W takiej sytuacji dłużnik zwykle opuszcza cenę nieruchomości i sprzedaje ją niekiedy poniżej średnich cen rynkowych, ale dalej będzie to kwota wyższa niż ta, za którą nieruchomość mogłaby zostać sprzedana przez komornika (na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi ¾ wartości, zaś na drugiej tylko ½). Jest to więc sytuacja korzystna finansowo nie tylko dla niego, ale również i dla kupującego. Aby jednak taka transakcja była bezpieczna, należy przeprowadzić ją według pewnego schematu:

  • konieczne jest zawarcie z kupującym notarialnej umowy przedwstępnej, w której zostanie ustalony zadatek w wysokości aktualnego zadłużenia;
  • zadatek zostaje wpłacony do komornika (najczęściej przez kupującego), co będzie stanowić całkowite zaspokojenie wierzytelności i w konsekwencji umorzenie postępowania komorniczego;
  • umowa sprzedaży zostaje zawarta dopiero po otrzymaniu od komornika postanowienia o umorzeniu egzekucji, a sprzedający otrzymuje pozostałą część kwoty, za którą została sprzedana nieruchomość.

Oczywiście taka sytuacja jest korzystna dla kupującego tylko w przypadku, w którym kwota zadłużenia jest mniejsza niż cena nieruchomości. Dłużnik, którego nieruchomość zaspokoi tylko część roszczenia, raczej nie znajdzie szybko kupców na takie mieszkanie, choć w niektórych przypadkach może uda się skłonić komornika do anulowania zajęcia na hipotece.

Jak zabezpieczyć się przed kupnem zadłużonego mieszkania?

Postępowaniem normalnym przy zakupie mieszkania jest sprawdzenie jego księgi wieczystej, tym bardziej, jeśli podmiotem finansującym zakup jest bank, który wymaga, by odpowiedni wypis z księgi załączyć do dokumentacji. Gorzej, jeżeli nieruchomość kupuje się za gotówkę – w takim wypadku to na kupującym ciąży obowiązek sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości.
Istnienie zajęcia komorniczego na mieszkaniu można sprawdzić samodzielnie – osobiście lub internetowo (za pomocą Elektronicznej Księgi Wieczystej) – wystarczy znać tylko numer księgi. Jeśli wobec mieszkania toczy się postępowanie egzekucyjne, informacja o tym powinna pojawić się w dziale III księgi wieczystej.
Dodatkowo warto sprawdzić także, czy nieruchomość:

  • nie jest przedmiotem współwłasności (dział II);
  • nie jest objęte postępowaniem spadkowym (dział II);
  • nie podlega pod dzierżawę, prawdo pierwokupu lub prawo dożywocia (dział III);
  • nie podlega procedurze przeniesienia własności np. z powodu zawarcia umowy przedwstępnej (dział III).

Ostrożności nigdy za wiele

Kupno nieruchomości zadłużonej lub takiej, wobec której istnieją roszczenia własności to spory kłopot i niestety utrata sporej ilości gotówki, tym bardziej że prawo stoi na stanowisku, iż kupujący nieruchomość nie może tłumaczyć się tym, że nie wiedział o zajęciu komorniczym. Uznaje się, że skoro Księgi Wieczyste są ogólnodostępne i może je sprawdzić każdy, kupujący ma obowiązek zapoznać się z wszystkimi dotyczącymi nieruchomości informacjami. Wiedza o zajęciu komorniczym jest więc domniemana i kupujący będzie musiał ponieść wszystkie konsekwencje swojej nieświadomości. Trzeba też zaznaczyć, że podobne zasady stosuje się do innego rodzaju zadłużeń – czynszowych, podatkowych, a nawet tych wynikających z nieregulowania opłat za media.