Zakup nieruchomo?ci z zaj?ciem komorniczym – jak si? przed tym uchroni??

Zakup mieszkania wi??e si? z du?ymi emocjami. W ko?cu jest to jedna z najwa?niejszych decyzji, której skutki b?dzie si? odczuwa? przez wiele lat. Stres towarzysz?cy zakupowi nieruchomo?ci wynika nie tylko z tego, czy rzeczywi?cie nowe mieszkanie lub dom jest najlepszym mo?liwym wyborem, ale jest równie? zwi?zany z ewentualnymi problemami prawnymi, które mog? wynikn?? z zakupu. Czasami bowiem mo?e trafi? si?, ?e kupimy mieszkanie z nie do ko?ca jasnym statusem prawnym lub mieszkanie zad?u?one, wobec którego w momencie zakupu ju? toczy?o si? post?powanie egzekucyjne, a nawet zaplanowana zosta?a licytacja. Czy komornik w taki przypadku ma prawo nieruchomo?? spieni??y??

Zaj?cie komornicze a sprzeda? mieszkania

Zgodnie z polskim prawem zaj?cie komornicze i dokonany w hipotece wpis nie stanowi przeszkody formalnej, by mieszkanie zosta?o sprzedane. Problemem b?dzie jedynie to, ?e raczej nikt nie zdecyduje si? na kupno. Z tego powodu w?a?ciciele takich nieruchomo?ci próbuj? zatai? informacje o zaj?ciu i liczy? na to, ?e roztargnieni kupuj?cy nie sprawdz? dok?adnie statusu prawnego kupowanego mieszkania.
Je?li jednak kupi?o si? nieruchomo?? z zaj?ciem komorniczym, nie nale?y oczekiwa? od komornika, ?e w takim przypadku odst?pi od egzekucji. W ?wietle przepisów komornik mo?e bowiem przeprowadza? egzekucj?, nawet je?eli w jej trakcie nieruchomo?? zmieni?a w?a?ciciela. Nie ma te? znaczenia to, ?e kupuj?cy nie jest d?u?nikiem – komornik b?dzie si? kierowa? przede wszystkim tym, by jak najszybciej zaspokoi? roszczenia wierzyciela. W ten sposób mo?e doj?? do sytuacji, w której nowy nabywca straci dom lub mieszkanie, je?li dojdzie do licytacji i kto? inny kupi lokal.

Zakup mieszkania z zaj?ciem komorniczym mo?e si? op?aca?

Dla du?ej cz??ci d?u?ników bardzo korzystne b?dzie sprzedanie mieszkania jeszcze zanim dojdzie do licytacji, ale przy jednoczesnym poinformowaniu o tym fakcie potencjalnego kupca. W takiej sytuacji d?u?nik zwykle opuszcza cen? nieruchomo?ci i sprzedaje j? niekiedy poni?ej ?rednich cen rynkowych, ale dalej b?dzie to kwota wy?sza ni? ta, za któr? nieruchomo?? mog?aby zosta? sprzedana przez komornika (na pierwszej licytacji cena wywo?awcza wynosi ¾ warto?ci, za? na drugiej tylko ½). Jest to wi?c sytuacja korzystna finansowo nie tylko dla niego, ale równie? i dla kupuj?cego. Aby jednak taka transakcja by?a bezpieczna, nale?y przeprowadzi? j? wed?ug pewnego schematu:

Oczywi?cie taka sytuacja jest korzystna dla kupuj?cego tylko w przypadku, w którym kwota zad?u?enia jest mniejsza ni? cena nieruchomo?ci. D?u?nik, którego nieruchomo?? zaspokoi tylko cz??? roszczenia, raczej nie znajdzie szybko kupców na takie mieszkanie, cho? w niektórych przypadkach mo?e uda si? sk?oni? komornika do anulowania zaj?cia na hipotece.

Jak zabezpieczy? si? przed kupnem zad?u?onego mieszkania?

Post?powaniem normalnym przy zakupie mieszkania jest sprawdzenie jego ksi?gi wieczystej, tym bardziej, je?li podmiotem finansuj?cym zakup jest bank, który wymaga, by odpowiedni wypis z ksi?gi za??czy? do dokumentacji. Gorzej, je?eli nieruchomo?? kupuje si? za gotówk? – w takim wypadku to na kupuj?cym ci??y obowi?zek sprawdzenia statusu prawnego nieruchomo?ci.
Istnienie zaj?cia komorniczego na mieszkaniu mo?na sprawdzi? samodzielnie – osobi?cie lub internetowo (za pomoc? Elektronicznej Ksi?gi Wieczystej) – wystarczy zna? tylko numer ksi?gi. Je?li wobec mieszkania toczy si? post?powanie egzekucyjne, informacja o tym powinna pojawi? si? w dziale III ksi?gi wieczystej.
Dodatkowo warto sprawdzi? tak?e, czy nieruchomo??:

Ostro?no?ci nigdy za wiele

Kupno nieruchomo?ci zad?u?onej lub takiej, wobec której istniej? roszczenia w?asno?ci to spory k?opot i niestety utrata sporej ilo?ci gotówki, tym bardziej ?e prawo stoi na stanowisku, i? kupuj?cy nieruchomo?? nie mo?e t?umaczy? si? tym, ?e nie wiedzia? o zaj?ciu komorniczym. Uznaje si?, ?e skoro Ksi?gi Wieczyste s? ogólnodost?pne i mo?e je sprawdzi? ka?dy, kupuj?cy ma obowi?zek zapozna? si? z wszystkimi dotycz?cymi nieruchomo?ci informacjami. Wiedza o zaj?ciu komorniczym jest wi?c domniemana i kupuj?cy b?dzie musia? ponie?? wszystkie konsekwencje swojej nie?wiadomo?ci. Trzeba te? zaznaczy?, ?e podobne zasady stosuje si? do innego rodzaju zad?u?e? – czynszowych, podatkowych, a nawet tych wynikaj?cych z nieregulowania op?at za media.