Odwrócona hipoteka – wszystko, co trzeba wiedzie?

Kredyt hipoteczny oraz kredyt lub po?yczka pod zastaw hipoteki s? do?? popularnymi produktami finansowymi. Znajomo?? tych form finansowania mo?e by? bardzo przydatna i warto pozna? wszystkie trzy (zobacz artyku? „Kredyt hipoteczny a pozabankowa po?yczka hipoteczna – poznaj ró?nice”). Do repertuaru tych zagadnie? dobrze jest jednak w??czy? kolejne, cho? mniej popularne, zwi?zane z poj?ciem odwróconej hipoteki.

Czym jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka, jak sama nazwa wskazuje, jest dzia?aniem przeciwnym do kredytu hipotecznego, przy którym uzyskuje si? ?rodki finansowe na zakup nieruchomo?ci. Odwrócona hipoteka to us?uga finansowa, która pozwala na up?ynnienie nieruchomo?ci w ?rodki pieni??ne bez konieczno?ci sprzedawania nieruchomo?ci. W Polsce funkcjonuj? dwa rodzaje odwróconej hipoteki – model kredytowy i model sprzeda?owy.

Model kredytowy to odwrócony kredyt hipoteczny (tzn. ustanowienie zastawu na hipotece), który w ostatecznym rozrachunku w ca?o?ci zostanie sp?acony ?rodkami ze sprzeda?y nieruchomo?ci po ?mierci jej w?a?ciciela, ale przez okres trwania umowy, w?a?ciciel nieruchomo?ci mo?e z niego korzysta?. Zwykle ten model odwróconej hipoteki przyjmuje form? jednorazowego wyp?acenia ?rodków.

Model sprzeda?owy dotyczy natomiast sytuacji, w której przeniesienie w?asno?ci do nieruchomo?ci nast?puje ju? w momencie podpisania umowy kredytowej, ale zapewnia przy tym mo?liwo?? do?ywotniego korzystania z domu lub mieszkania w zamian za wyp?acane miesi?cznie przez bank ?rodki pieni??ne. W zwi?zku z tym model sprzeda?owy odwróconej hipoteki cz?sto bywa nazywany równie? rent? do?ywotni? lub do?ywotnim ?wiadczeniem pieni??nym.

Oba modele s? w rzeczywisto?ci odmiennymi produktami finansowymi i funkcjonuj? na podstawie innych przepisów. Pierwszy z nich jest regulowany ustaw? z 2015 roku o odwróconym kredycie hipotecznym, natomiast drugi dodatkowo podlega pod zapisy Kodeksu Cywilnego (dok?adniej pod zapisy dotycz?ce renty oraz artyku?y dotycz?ce umowy o do?ywocie).

Kto najcz??ciej korzysta z odwróconej hipoteki?

Ju? od kilku lat spor? popularno?ci? cieszy si? model sprzeda?owy odwróconej hipoteki, czyli tak zwana renta do?ywotnia. Najcz??ciej korzystaj? z niej osoby starsze, które posiadaj? w?asne mieszkanie lub dom, ale niewystarczaj?ce ?wiadczenia rentowe lub emerytalne, by pokry? bie??ce wydatki zwi?zane z utrzymaniem domu lub siebie samego. Maj? na to wyp?yw nie tylko niskie emerytury wyp?acane przez ZUS, ale tak?e i ci?gle rosn?c ?rednia d?ugo?? ?ycia polskich seniorów. Dzi?ki przeniesieniu w?asno?ci, przy jednoczesnym zachowaniu mo?liwo?ci do?ywotniego korzystania z nieruchomo?ci, otrzymuj? miesi?czne wyp?aty, które pozwalaj? im na utrzymanie godnego poziomu ?ycia.

Bardzo wa?ne dla emerytów lub rencistów jest równie? to, ?e instytucja odwróconej hipoteki nie wymaga posiadania odpowiedniej zdolno?ci kredytowej – zabezpieczeniem sp?aty kredytu jest bowiem nieruchomo??, a kredytobiorca nie musi sp?aca? rat. Mog? wi?c na ni? liczy? nawet takie osoby, które w normalnej sytuacji nie maj? szans na uzyskanie kredytu.

O czym musz? pami?ta? osoby posiadaj?ce odwrócon? hipotek??

Wszystkie osoby korzystaj?ce z odwróconej hipoteki – zarówno w modelu kredytowym, jak i sprzeda?owym – musz? pami?ta? o tym, ?e to w?a?nie na nich spada obowi?zek utrzymania nieruchomo?ci w dobrym stanie. Umowy o odwrócon? hipotek? zwykle wymagaj?, by by? to stan niepogorszony w stosunku do dnia, w którym wspomniana umowa zosta?a zawarta. Nale?y wi?c przyk?ada? szczególn? wag? do dokonywania bie??cych napraw i remontów. W ten sam sposób to w?a?nie na osobie, która ma pe?ne prawo do zamieszkania w nieruchomo?ci, spoczywa obowi?zek uiszczania wszelkich op?at zwi?zanych z zamieszkaniem. Wi?kszo?? umów o odwrócon? hipotek? wymaga tak?e wykupienia ubezpieczenia od zdarze? losowych.

Odwrócona hipoteka jest nieuczciwa?

Odwrócona hipoteki spotyka si? tak?e z du?ym oporem spo?ecznym. Po pierwsze, cz?sto mo?na spotka? si? z przekonaniem, i? jest to wykorzystanie naiwno?ci i nie?wiadomo?ci starszych ludzi, a po drugie – zwykle wi??e si? to z nieprzychylnymi opiniami krewnych osób decyduj?cych si? na odwrócon? hipotek?, gdy? w ten sposób potomkowie i inne osoby dziedzicz?ce ustawowo pozbawione zostan? ewentualnego spadku, a masa spadkowa do podzia?u zwykle b?dzie mniejsza lub nawet ?adna.

Je?li odwrócona hipotek zosta?a udzielona w modelu kredytowym, spadkobiercy mog? w takim przypadku w ci?gu 12 miesi?cy sp?aci? wyp?acone kredytobiorcy ?rodki pieni??ne i zachowa? tym samym prawo do nieruchomo?ci, jednak?e takie sytuacje s? do?? rzadkie. Inn? spraw? jest natomiast model sprzeda?owy – w takim wypadku instytucja finansuj?ca zdobywa w?asno?? ju? za ?ycia kredytobiorcy, wi?c po jego ?mierci nieruchomo?? ta nie wchodzi do masy spadkowej.

To w?a?nie z tego ostatniego powodu pojawiaj? si? kontrowersje. Cz?sto zarzuca si? instytucjom finansuj?cym, ?e wyp?acana renta do?ywotnia i tak stanowi? b?dzie tylko u?amek warto?ci nieruchomo?ci – wysoko?? ?wiadcze? do?ywotnich wyliczana jest do maksymalnego pu?apu 60% warto?ci nieruchomo?ci. Oznacza to do?? spory zarobek dla instytucji udzielaj?cej do?ywocia, co w po??czeniu z oskar?eniami o wykorzystanie ci??kiej sytuacji seniorów mo?e budzi? w?tpliwo?ci moralne. Dla wielu starszych osób jest to jednak jedyny sposób na to, by w spokojny sposób prze?y? jesie? ?ycia. Nie jest wi?c to sytuacja jednoznaczna i jednowymiarowa.