Odwrócona hipoteka – wszystko, co trzeba wiedzieć

Kredyt hipoteczny oraz kredyt lub pożyczka pod zastaw hipoteki są dość popularnymi produktami finansowymi. Znajomość tych form finansowania może być bardzo przydatna i warto poznać wszystkie trzy (zobacz artykuł „Kredyt hipoteczny a pozabankowa pożyczka hipoteczna – poznaj różnice”). Do repertuaru tych zagadnień dobrze jest jednak włączyć kolejne, choć mniej popularne, związane z pojęciem odwróconej hipoteki.

Czym jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka, jak sama nazwa wskazuje, jest działaniem przeciwnym do kredytu hipotecznego, przy którym uzyskuje się środki finansowe na zakup nieruchomości. Odwrócona hipoteka to usługa finansowa, która pozwala na upłynnienie nieruchomości w środki pieniężne bez konieczności sprzedawania nieruchomości. W Polsce funkcjonują dwa rodzaje odwróconej hipoteki – model kredytowy i model sprzedażowy.

Model kredytowy to odwrócony kredyt hipoteczny (tzn. ustanowienie zastawu na hipotece), który w ostatecznym rozrachunku w całości zostanie spłacony środkami ze sprzedaży nieruchomości po śmierci jej właściciela, ale przez okres trwania umowy, właściciel nieruchomości może z niego korzystać. Zwykle ten model odwróconej hipoteki przyjmuje formę jednorazowego wypłacenia środków.

Model sprzedażowy dotyczy natomiast sytuacji, w której przeniesienie własności do nieruchomości następuje już w momencie podpisania umowy kredytowej, ale zapewnia przy tym możliwość dożywotniego korzystania z domu lub mieszkania w zamian za wypłacane miesięcznie przez bank środki pieniężne. W związku z tym model sprzedażowy odwróconej hipoteki często bywa nazywany również rentą dożywotnią lub dożywotnim świadczeniem pieniężnym.

Oba modele są w rzeczywistości odmiennymi produktami finansowymi i funkcjonują na podstawie innych przepisów. Pierwszy z nich jest regulowany ustawą z 2015 roku o odwróconym kredycie hipotecznym, natomiast drugi dodatkowo podlega pod zapisy Kodeksu Cywilnego (dokładniej pod zapisy dotyczące renty oraz artykuły dotyczące umowy o dożywocie).

Kto najczęściej korzysta z odwróconej hipoteki?

Już od kilku lat sporą popularnością cieszy się model sprzedażowy odwróconej hipoteki, czyli tak zwana renta dożywotnia. Najczęściej korzystają z niej osoby starsze, które posiadają własne mieszkanie lub dom, ale niewystarczające świadczenia rentowe lub emerytalne, by pokryć bieżące wydatki związane z utrzymaniem domu lub siebie samego. Mają na to wypływ nie tylko niskie emerytury wypłacane przez ZUS, ale także i ciągle rosnąc średnia długość życia polskich seniorów. Dzięki przeniesieniu własności, przy jednoczesnym zachowaniu możliwości dożywotniego korzystania z nieruchomości, otrzymują miesięczne wypłaty, które pozwalają im na utrzymanie godnego poziomu życia.

Bardzo ważne dla emerytów lub rencistów jest również to, że instytucja odwróconej hipoteki nie wymaga posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej – zabezpieczeniem spłaty kredytu jest bowiem nieruchomość, a kredytobiorca nie musi spłacać rat. Mogą więc na nią liczyć nawet takie osoby, które w normalnej sytuacji nie mają szans na uzyskanie kredytu.

O czym muszą pamiętać osoby posiadające odwróconą hipotekę?

Wszystkie osoby korzystające z odwróconej hipoteki – zarówno w modelu kredytowym, jak i sprzedażowym – muszą pamiętać o tym, że to właśnie na nich spada obowiązek utrzymania nieruchomości w dobrym stanie. Umowy o odwróconą hipotekę zwykle wymagają, by był to stan niepogorszony w stosunku do dnia, w którym wspomniana umowa została zawarta. Należy więc przykładać szczególną wagę do dokonywania bieżących napraw i remontów. W ten sam sposób to właśnie na osobie, która ma pełne prawo do zamieszkania w nieruchomości, spoczywa obowiązek uiszczania wszelkich opłat związanych z zamieszkaniem. Większość umów o odwróconą hipotekę wymaga także wykupienia ubezpieczenia od zdarzeń losowych.

Odwrócona hipoteka jest nieuczciwa?

Odwrócona hipoteki spotyka się także z dużym oporem społecznym. Po pierwsze, często można spotkać się z przekonaniem, iż jest to wykorzystanie naiwności i nieświadomości starszych ludzi, a po drugie – zwykle wiąże się to z nieprzychylnymi opiniami krewnych osób decydujących się na odwróconą hipotekę, gdyż w ten sposób potomkowie i inne osoby dziedziczące ustawowo pozbawione zostaną ewentualnego spadku, a masa spadkowa do podziału zwykle będzie mniejsza lub nawet żadna.

Jeśli odwrócona hipotek została udzielona w modelu kredytowym, spadkobiercy mogą w takim przypadku w ciągu 12 miesięcy spłacić wypłacone kredytobiorcy środki pieniężne i zachować tym samym prawo do nieruchomości, jednakże takie sytuacje są dość rzadkie. Inną sprawą jest natomiast model sprzedażowy – w takim wypadku instytucja finansująca zdobywa własność już za życia kredytobiorcy, więc po jego śmierci nieruchomość ta nie wchodzi do masy spadkowej.

To właśnie z tego ostatniego powodu pojawiają się kontrowersje. Często zarzuca się instytucjom finansującym, że wypłacana renta dożywotnia i tak stanowić będzie tylko ułamek wartości nieruchomości – wysokość świadczeń dożywotnich wyliczana jest do maksymalnego pułapu 60% wartości nieruchomości. Oznacza to dość spory zarobek dla instytucji udzielającej dożywocia, co w połączeniu z oskarżeniami o wykorzystanie ciężkiej sytuacji seniorów może budzić wątpliwości moralne. Dla wielu starszych osób jest to jednak jedyny sposób na to, by w spokojny sposób przeżyć jesień życia. Nie jest więc to sytuacja jednoznaczna i jednowymiarowa.